一幢大(dà)樓電梯運行是否舒适正常，很大(dà)程度地體現了(le)大(dà)樓物(wù)業設備管理(lǐ)水(shuǐ)平的(de)高(gāo)低。電梯作爲一種特殊設備，其維護保養一般由專業的(de)電梯維護保養公司進行，但電梯的(de)運行質量卻由物(wù)業公司直接對(duì)業主負責，物(wù)業公司電梯設備管理(lǐ)人(rén)員(yuán)擔負著(zhe)确保電梯正常運行的(de)重要職責。 維護與監管、專業與非專業，怎樣調和(hé)二者之間的(de)矛盾，确保電梯運行的(de)質量？作爲電梯設備管理(lǐ)人(rén)員(yuán)，怎樣抓住電梯維保管理(lǐ)的(de)切入點，提高(gāo)自己的(de)業務水(shuǐ)平？筆者從事電梯維護保養管理(lǐ)多(duō)年，獲得(de)六點心得(de)體會。

1. 一、以誠相待、共同參與

   很多(duō)物(wù)業公司管理(lǐ)者都有這(zhè)樣一種看法：物(wù)業所轄電梯已與電梯維保公司簽訂了(le)維保合同，涉及電梯的(de)任何問題都是電梯維保公司的(de)問題，物(wù)業公司電梯維保管理(lǐ)人(rén)員(yuán)的(de)責任就是電梯有問題時(shí)即時(shí)通(tōng)知電梯維保公司。也(yě)有少數物(wù)業公司認爲，電梯維保公司與物(wù)業公司就是從屬關系，電梯維保公司的(de)工作一切都應當聽(tīng)從物(wù)業公司的(de)。這(zhè)些不正确的(de)觀點都會直接或間接地影(yǐng)響到物(wù)業公司電梯管理(lǐ)人(rén)員(yuán)和(hé)電梯公司維保人(rén)員(yuán)的(de)關系。

   筆者曾觀摩一物(wù)業公司設備管理(lǐ)，看到過這(zhè)樣一幕：該公司電梯設備管理(lǐ)人(rén)員(yuán)和(hé)電梯維保公司維修人(rén)員(yuán)因電梯問題發生争執——一段時(shí)期該公司所管理(lǐ)大(dà)樓貨梯門回路頻(pín)頻(pín)出現故障，給業主正常貨物(wù)運輸帶來(lái)不便，業主多(duō)次投訴。物(wù)業公司電梯管理(lǐ)人(rén)員(yuán)認爲電梯維保公司維修人(rén)員(yuán)沒找到電梯門回路故障頻(pín)發的(de)真正原因，沒做(zuò)好維保工作，拿錢不幹事;電梯公司維保人(rén)員(yuán)指責物(wù)業電梯管理(lǐ)人(rén)員(yuán)沒有做(zuò)好電梯的(de)日常管理(lǐ)，運貨小車經常撞擊轎門，是電梯門回路多(duō)次出問題的(de)直接原因。顧及與物(wù)業公司關系，維保人(rén)員(yuán)沒多(duō)少底氣，但掩不住一肚子怨氣。

   筆者認爲，該物(wù)業公司電梯管理(lǐ)人(rén)員(yuán)和(hé)電梯維保公司維修人(rén)員(yuán)二者都有問題——一方沒做(zuò)好電梯日常管理(lǐ)，一方做(zuò)好設備維修後沒有給另一方提供相關的(de)信息反饋。但真正的(de)問題是二者之間的(de)關系問題——雙方互不信任、相互推诿。

   那麽，物(wù)業公司電梯管理(lǐ)人(rén)員(yuán)和(hé)電梯公司維保人(rén)員(yuán)應當保持怎樣一種關系才利于電梯的(de)維保及正常運作呢(ne)?筆者認爲，雙方應當秉持以誠相待、共同參與的(de)精神，确認各自在電梯維保及日常管理(lǐ)中的(de)位置，相互尊重、目标一緻，不相互角力，這(zhè)樣才能齊心協力确保電梯運轉正常。

2. 二、制定計劃、有的(de)放矢

   電梯維保公司都有自己的(de)電梯保養作業流程和(hé)相應的(de)作業報告(作業單)，由于該作業流程是針對(duì)所有電梯客戶，具有其普遍性，但對(duì)特定電梯的(de)保養維護缺乏針對(duì)性。筆者浏覽過多(duō)家電梯維保公司的(de)保養(維保)作業單，上面密密麻麻列滿了(le)從機房(fáng)到底坑各部位(部件)的(de)檢查項目。而實際操作是除安全回路必查以外，很多(duō)檢查項目隻能做(zuò)到走馬觀花。那麽，如何确保電梯維保工作的(de)質量呢(ne)?筆者認爲，有針對(duì)性地編制物(wù)業公司維修部的(de)電梯日常巡檢表及維保計劃和(hé)作業表是一條重要途徑。

   在日常巡檢表中，要求電梯維保管理(lǐ)人(rén)員(yuán)加強對(duì)電梯設施的(de)監管，采用(yòng)“望、聞、問、聽(tīng)”的(de)辦法，實時(shí)了(le)解電梯的(de)運行質量。“望”即對(duì)電梯機房(fáng)、轎廂等部位的(de)設備是否異常進行肉眼判斷;“聞”即對(duì)關鍵設備和(hé)關鍵部位(特别是電氣設備)是否有異味進行确認;“問”是了(le)解乘梯人(rén)員(yuán)的(de)感受;“聽(tīng)”是在機房(fáng)或乘坐(zuò)電梯時(shí)感受是否有異響情況存在。發現有異聲、異響、異味及乘梯人(rén)員(yuán)反映的(de)異常情況，電梯管理(lǐ)人(rén)員(yuán)就要及時(shí)對(duì)情況進行性質認定，做(zuò)好相關記錄，并根據性質情況決定是否采取停梯并通(tōng)知電梯維保人(rén)員(yuán)。

   在維保計劃和(hé)作業表方面，首先應參照(zhào)電梯維保的(de)相關資料，與維保公司密切溝通(tōng)，根據電梯具體情況制定電梯的(de)中、長(cháng)期維保計劃。其次是彙總電梯日常巡檢表所列問題，按輕重緩急列入電梯作業表中，以此對(duì)電梯維保公司的(de)維保活動提出具體要求。這(zhè)樣，維保公司的(de)日常維保活動就完全納入了(le)物(wù)業公司的(de)掌控之中，做(zuò)到目标明(míng)确，有的(de)放矢。

3. 三、不斷學習(xí)、胸有成竹

   不斷學習(xí)和(hé)掌握電梯維保的(de)相關專業知識是做(zuò)好電梯維保管理(lǐ)工作的(de)基礎，也(yě)隻有對(duì)電梯運行原理(lǐ)和(hé)維保技術特點有了(le)一定的(de)了(le)解，電梯維保管理(lǐ)人(rén)員(yuán)才能真正做(zuò)好電梯的(de)維保管理(lǐ)工作，做(zuò)到胸有成竹。

   筆者經過多(duō)年的(de)實踐，認爲電梯維保管理(lǐ)人(rén)員(yuán)對(duì)電梯相關知識的(de)學習(xí)和(hé)了(le)解應側重三個(gè)方面：

   1、掌握電梯運行原理(lǐ)和(hé)系統分(fēn)類。對(duì)電梯運行原理(lǐ)的(de)掌握會在維保管理(lǐ)人(rén)員(yuán)的(de)頭腦(nǎo)中形成一個(gè)“活生生”的(de)電梯，使電梯維保管理(lǐ)人(rén)員(yuán)在電梯出現故障時(shí)，在第一時(shí)間對(duì)問題進行性質區(qū)分(fēn)。掌握電梯的(de)系統分(fēn)類，能幫助電梯維保人(rén)員(yuán)明(míng)确故障範圍。

   2、了(le)解電梯常規保養内容和(hé)常見故障的(de)常規處理(lǐ)方法。電梯作爲一種常用(yòng)的(de)技術比較成熟的(de)特種設備，其保養和(hé)維護也(yě)都有章(zhāng)可(kě)循，有矩可(kě)蹈。了(le)解和(hé)熟悉相關知識，才能掌控電梯維保的(de)方向和(hé)進度，做(zuò)到操之在我。

   3、對(duì)特定部件、構件有一定的(de)認知。電梯包含一些特有的(de)部件、構件，例如曳引機、速斷開關、安全鉗、旋轉編碼器等。特定部、構件處于電梯一些特定的(de)位置，擔負著(zhe)重要的(de)作用(yòng)，是電梯正常運行的(de)必要保障，對(duì)特定部件、構件有一定的(de)認知，才能在電梯的(de)維保管理(lǐ)中突出重點，抓住重心。

4. 四、緊抓維保重點、做(zuò)好旁站管理(lǐ)

   電梯公司的(de)維保人(rén)員(yuán)和(hé)物(wù)業公司的(de)設備管理(lǐ)人(rén)員(yuán)代表著(zhe)各自公司的(de)利益，在電梯維保作業中，難免公司利益之間相互沖突;同時(shí)維保人(rén)員(yuán)良莠不齊，也(yě)不能排除個(gè)别維保人(rén)員(yuán)業務能力較差和(hé)職業道德低下(xià)。因此，在尊重維保人(rén)員(yuán)的(de)職業道德和(hé)專業素養的(de)前提下(xià)，緊抓維保重點，特别是重點部位、關鍵問題處理(lǐ)時(shí)的(de)旁站管理(lǐ)，顯得(de)尤爲重要。

   2005年，筆者參與一起SPVF電梯死機故障處理(lǐ)的(de)旁站工作，因其不能寫入樓層數據，維修人(rén)員(yuán)在檢測幾組電壓數據後立即提出故障點是PLC控制闆，要求更換。一個(gè)專用(yòng)PLC控制闆報價三千多(duō)元，公司是否該出這(zhè)部分(fēn)錢?由于全程參與了(le)維保人(rén)員(yuán)的(de)檢測過程，筆者參照(zhào)電氣圖紙，以及前期同類故障處理(lǐ)的(de)經驗，提出故障點不一定是PLC控制器，該型号電梯隻有在打到下(xià)減速開關并在機房(fáng)按下(xià)輸寫開關後，才能進行電梯樓層數據的(de)輸入。後經查是行程開關位置已經偏離了(le)轎廂撞闆的(de)位置，導緻無法打到開關所緻。對(duì)開關安裝位置進行适當的(de)調整後，重新按規範程序輸寫樓層數據，再送電試機，電梯恢複了(le)正常運行。試想如果沒有對(duì)該工作進行旁站，則無從對(duì)其工作質量提出質疑。

5. 五、注重細節、富于創造

   在對(duì)筆者所處大(dà)廈的(de)電梯維護工作中，曾經出現了(le)這(zhè)樣一個(gè)問題：幾部電梯轎門的(de)光(guāng)幕開關保護膜片松動，在電梯運行中總是發出細小不絕的(de)顫動聲。怎樣解決?維保方提出更換膜片，但是除了(le)膜片與膜片框配合間隙過大(dà)外并無其他(tā)影(yǐng)響使用(yòng)的(de)問題，更換理(lǐ)由顯然不充分(fēn)。使用(yòng)玻璃膠粘接可(kě)否解決這(zhè)個(gè)問題呢(ne)?但不能确保玻璃膠對(duì)膜片不夠成腐蝕且不影(yǐng)響紅外對(duì)射。在雙方人(rén)員(yuán)多(duō)次討(tǎo)論後，最後我方人(rén)員(yuán)大(dà)膽提出用(yòng)煮熟的(de)糯米粘接。原因有二：1、煮熟的(de)糯米不具有腐蝕性;2、煮熟的(de)糯米在光(guāng)幕維護中便于清除。這(zhè)一大(dà)膽帶有創造性的(de)方法最後被證實效果良好，既在一定時(shí)間内解決了(le)光(guāng)膜膜片的(de)顫動，又可(kě)以反複使用(yòng)。

6. 六、知己知彼、百戰不殆

   在與電梯維保公司互動中，由于雙方利益點不一緻，矛盾在所難免，甚至“短兵(bīng)”相接，這(zhè)時(shí)對(duì)設備的(de)熟悉程度和(hé)對(duì)維保工藝的(de)了(le)解程度是決定雙方“輸赢”的(de)關鍵。

   筆者所工作的(de)大(dà)廈五部電梯轎箱内層招及層顯改造費用(yòng)談判中，電梯公司前期報價爲三萬一千多(duō)元。對(duì)于對(duì)方的(de)這(zhè)一報價，我方不能接受，立即對(duì)這(zhè)一所謂“工程”的(de)性質、範圍、工程量進行研究、判斷。由于我方電梯維保管理(lǐ)人(rén)員(yuán)對(duì)電梯設備構成相當熟悉，對(duì)該工作所涉及的(de)工藝流程相當了(le)解，确定其工程量隻包含對(duì)電梯層顯顯示程序數字值設置上的(de)一定更改和(hé)部分(fēn)内層招膜片的(de)更換，兩人(rén)一天即能完成。在後續的(de)談判中，我方完全掌握主動權，經過多(duō)次談判，對(duì)方最終不得(de)已以涉及“知識産權”爲改造費用(yòng)訴求基礎，最終合同價爲一萬二千元，我方既赢得(de)了(le)此次較量的(de)勝利，又爲公司節約了(le)大(dà)量的(de)費用(yòng)。

   物(wù)業電梯設備管理(lǐ)作爲物(wù)業設備管理(lǐ)中極爲重要的(de)一環，需要物(wù)業設備管理(lǐ)人(rén)員(yuán)在現實工作中進行長(cháng)期不斷的(de)探索和(hé)實踐。同時(shí)，物(wù)業設備中的(de)特種設備種類繁多(duō)，做(zuò)好電梯特種設備的(de)維保管理(lǐ)工作，相信也(yě)會對(duì)其他(tā)特種設備維保管理(lǐ)工作帶來(lái)有益啓發和(hé)幫助